Superbonus – Aggiornamento della rendita

L’agente immobiliare che omette la verifica della rendita catastale non commette solo un errore metodologico. Si espone al rischio di vedersi contestato un difetto di diligenza professionale ai sensi dell’art. 1759 cod. civ., che impone al mediatore di comunicare alle parti tutte le circostanze rilevanti conoscibili con la diligenza richiesta dalla natura dell’incarico.

La rendita catastale aggiornata rileva su tre piani distinti

Il piano fiscale per il venditore. La plusvalenza da cessione di immobile acquistato da meno di cinque anni, o ceduto con opzione per l’imposta sostitutiva, si calcola sulla differenza tra corrispettivo e costo di acquisto, eventualmente incrementato dei costi documentati. La rendita catastale non entra direttamente nel calcolo della plusvalenza, ma una rendita non allineata alle caratteristiche attuali dell’immobile può costituire un indice di possibile incongruità e determinare una maggiore attenzione dell’Amministrazione finanziaria in sede di controllo della dichiarazione.

Il piano fiscale per l’acquirente. L’acquisto con prezzo valore, opzione che molti acquirenti di prima casa esercitano, si calcola sulla rendita catastale rivalutata. Una rendita non aggiornata può generare un’imposta di registro inferiore al dovuto, con conseguente rischio di rettifica di classamento da parte dell’Agenzia e recupero di imposta, interessi e sanzioni a carico dell’acquirente.

Il piano della valutazione di mercato. Un immobile con classe energetica B ma rendita catastale riferita a una classe F presenta una discrasia tra valore di mercato e dato catastale. Questa discrasia non è neutra: può incidere sull’accesso al credito, sulla valutazione peritale richiesta dalla banca mutuante e, nei casi di contenzioso successivo, sulla determinazione del danno da lucro cessante.

La Cassazione ha precisato in più occasioni, da ultimo con le sentenze n. 24534/2022, n. 672/2024 e n. 18496/2021, che l’obbligo informativo del mediatore si estende alle circostanze conoscibili con la normale diligenza professionale, senza tuttavia trasformare il mediatore in un tecnico o legale tenuto a indagini specialistiche.

La rendita catastale è oggi una circostanza che l’agente può e deve verificare prima di formulare qualsiasi valutazione su un immobile che abbia beneficiato di interventi agevolati. Si tratta di un dato pubblicamente accessibile attraverso la visura catastale, disponibile online sul portale dell’Agenzia delle entrate. La sua omissione non è giustificabile come indagine specialistica: è una verifica elementare sui dati oggettivi facilmente accessibili, che rientra nel perimetro della diligenza media richiesta dalla natura dell’incarico.

È importante chiarire il perimetro di questa responsabilità. L’agente non è tenuto a valutare lui stesso se la rendita sia da aggiornare: questa è una valutazione tecnico-fiscale che spetta al commercialista, al tecnico abilitato o al notaio. Il mediatore è tenuto a rilevare la possibile discrasia, a segnalarla al cliente per iscritto e a invitarlo a confrontarsi con il professionista competente. Chi formula una valutazione su un immobile post-Superbonus senza avere verificato la coerenza della rendita catastale con gli interventi eseguiti difficilmente potrà dimostrare di avere operato in conformità alla diligenza professionale richiesta dall’art. 1759 cod. civ., soprattutto alla luce dell’attuale quadro normativo e di prassi.